ماده ۵۳ قانون مالیات بر درآمد املاک

ماده ۵۳ قانون مالیات بر درآمد املاک جز قانون های مهم در میان قوانین  مالیات بر درآمد املاک است. این قانون به شرح چگونگی شمول مالیات بر درآمد املاک و مستغلات می پردازد. همچنین شامل موارد اجاره و نقل و انتقال املاک و مستغلات و نحوه محاسبه مالیات می شود. این قانون جز قانون های مالیات بر درآمد از انواع قانون های مالیات مستقیم است. برای آگاهی از ارسال اظهارنامه مالیاتی ۱۴۰۰ به آموزش مربوطه آن مراجعه کنید.

تفسیر این قانون برای افراد تا حدی پیچیده و دشوار است. از این جهت ما در شرکت حسابداری بیلان مهر تصمیم گرفتیم تا این قانون را به صورت کامل بررسی کنیم.

ماده ۵۳ قانون مالیات بر درآمد املاک چیست؟

ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم – درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد (۲۵%) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.

 درآمد مشمول مالیات در مورد اجاره دست اول املاک مورد وقف یا حبس بر اساس این ماده محاسبه خواهد شد.

در رهن تصرف، راهن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود.

هرگاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارت است از مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره.

حکم این ماده در مورد خانه‌های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آنها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود جاری نخواهد بود.

درآمد مشمول برای املاک اجاره ای چطور محاسبه می شود؟

درآمد مشمول مالیات برای املاکی که اجاره داده می شوند به صورت زیر محاسبه می شود

 کل هزینه اجاره بها پس از کسر ۲۵% بابت هزینه استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.

نکته: اجاره بها می تواند نقدی یا غیرنقدی باشد.

تبصره ۱ ماده ۵۳ مالیات بر درآمد املاک

 محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک، اجاری تلقی نمی شود.

مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود.

در صورتی که چند واحد مسکونی محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد، موارد به شرح زیر خواهد بود:

یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود.

 

تبصره ۲ ماده ۵۳ مالیات بر درآمد املاک

املاکی که مجاناً در اختیار سازمان ها و موسسات موضوع ماده ۲ این قانون قرار می گیرد، غیر اجاری تلقی می شود.

 

تبصره ۳ ماده ۵۳ قانون مالیات بر درآمد املاک 

از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک، هر واحد آپارتمان، یک ملک تجاری محسوب می شود.

 

تبصره ۴ ماده ۵۳

در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین آلات به اجاره واگذار می شود، مالیات به شرح زیر است:

” درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات این فصل می شود.”

تبصره ۵ ماده ۵۳

اماکنی که طبق قرارداد از طرف مستاجر در عین مستأجره به نفع موجر ایجاد می شود به صورت زیر شامل مالیات هستند:

بر اساس ارزش معاملاتی روزِ تحویل، تقویم می گردد.

سپس پنجاه درصد آن جزء درآمد مشمول مالیات مال الاجاره ی سال تحویل محسوب می شود.

تبصره ۶ ماده ۵۳

مخارج زیر به بهای روز انجامِ هزینه، تقوم می گردند. پس از آن به عنوان مال الاجاره غیرنقدی به جمع اجاره بهای سالِ انجام هزینه اضافه می شود. سپس مشمول مالیات خواهند شد:

هزینه هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستاجر انجام می شود.

هزینه هایی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستاجر تقبل شده در صورتی که عرفاً به عهده مالک باشد.

تبصره ۷ ماده ۵۳ قانون مالیات بر درآمد املاک

در صورتی که مالک، بنای ساخته شده در حیاط اجاره ای ملک را به صورت کلی  یا جزئی به اجاره دهد، موارد زیر اتفاق می افتد:

مبلغ اجاره پرداختی بابت فضای جلوی خانه به نسبت مورد اجاره، از مال الاجاره دریافتی کسر می شود.

مازاد آن طبق مقررات مذکور در بند های قبل مشمول مالیات خواهد بود.

 

شرح مفهوم تبصره ۷ 

تبصره ۷ قانون مالیات بر درآمد املاک مربوط به خانه های ویلایی است. همچنین آپارتمان هایی که طبق قانون نظام صنفی ۴۰ درصد از زمین به علت مشاع نشدن باید حیاط شود.

مثلا آپارتمانی زیر بنای ۳۰۰ متر دارد و هر خانه در این آپارتمان ۱۵۰ متر است در این صورت این متراژ در قولنامه ذکر می شود و قرارداد اجاره منعقد می گردد.

یا مثلا در نظر بگیرید یک زمینی را اجاره کرده اید و بابت آن مثلاً ماهانه پنج میلیون ریال اجاره می‌دهید. حال قسمتی از ملک را خودتان به دیگری اجاره می‌دهید یعنی شما می‌شوید موجر دست دوم (مستأجر در قراردادی خودش موجر می‌شود و ملکی را که اجاره گرفته به اجاره می‌دهد)، مبلغی که اجاره می‌گیرید دو میلیون ریال است. در این حالت شما باید بابت ما به تفاوت یعنی سه میلیون ریال مالیات را پرداخت کنید یا دقیق تر بگوییم مبلغ مابه تفاوت (سه میلیون ریال) مشمول مالیات است.

 

تبصره ۸ ماده ۵۳

در‌صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره‌بها مهلتی برای تخلیه‌ی ملک داده شود، موارد زیر را شامل می شود:

• در مدتی که محل سکونتِ انتقال دهنده می باشد تا شش ماه اجاری تلقی نمی شود.
• در صورتی که در بیع شرط باشد، مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است، اجاری تلقی نمی شود.
• مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود.

 

شرح مفهوم تبصره ۸ :

فرض کنید خانه تان را به شخص دیگری فروخته اید تا آماده شدن خانه جدیدتان زمانی طول می کشد و شما در این مدت در محل فعلی می مانید و اجاره بها پرداخت می کنید. اگر مدت تخلیه تا سقف ۶ ماه باشد دیگر نیازی به پرداخت مالیات ندارید ولی در غیر این صورت پرداخت مالیات اجاره ضروری است.

یا در صورتی که فروش همراه با شرط بیع باشد به این معنا که حق فسخ برای فروشنده وجود دارد. در این صورت فروش با شرط فسخ است و قرارداد کامل نیست اجاره ای صورت نگرفته در نتیجه مالیاتی به شخصی تعلق نمی گیرد.  

تبصره ۹ ماده ۵۳ قانون مالیات بر درآمد املاک

تشکیلات زیر مکلف اند مالیات موضوع این فصل را از مال الاجاره هایی که پرداخت می کنند، کسر کنند.

سپس رسید آن را تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت نمایند.

در نهایت رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.

نکته مهم: مالیاتی که از طرف مستأجر (حتماً باید شخص حقوقی باشد) پرداخت می‌شود باید فیش های پرداختی را به موجر تحویل دهد تا هنگامی که موجر اظهارنامه پر می‌کند این مبالغ را از مال الاجاره کسر کند.

نکته مهم : در صورت واگذاری بصورت رهن، مالیاتی تعلق نمی گیرد چون در قانون گفته در ازای مال الاجاره و و قتی رهن خالی باشد مال الاجاره ای در کار نیست که مالیاتی داشته باشد.

نکته مهم : اجاره های دست دوم مشمول این تبصره نمی شود.

 تشکیلات شامل تبصره ۹ ماده ۵۳

 تشکیلات عبارتند از:

• وزارتخانه ها
• مؤسسات و شرکت های دولتی
• تمام دستگاه هایی که تمام یا قسمتی از بودجه ی آن ها به وسیله دولت تامین می شود
• نهاد های انقلاب اسلامی
• شهرداری ها
• شرکت ها و مؤسسات وابسته به آن ها
• و همچنین سایر اشخاص حقوقی

تبصره ۱۰ ماده ۵۳

مالیات شرکت های سازنده مسکن در قبال واحدهای مسکونی که قبل از انتقال قطعی و طبق سند و مدارک مثبته واگذار می شود به شرح زیر است:

 تا زمانی که در تصرف خریدار است، اجاری تلقی نمی شود.  از این رو با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد.

به شرط اینکه مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده ۵۹ این قانون به ماخذ تاریخ تصرف، پرداخت شده باشد.

تبصره  11 ماده ۵۳ قانون مالیات بر درآمد املاک

مالکان مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می شوند در طول مدت اجاره از صد در صد (۱۰۰%) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می باشد.

در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره ی واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه متر مربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیر بنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره ی املاک معاف می باشد. 

مالیات مالکان مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری در چه صورتی از پرداخت مالیات معاف هستند؟

چنانچه با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته یا در حال ساخت باشند.

در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره ی واحد یا واحدهای مسکونی از مالیات بر درآمد معاف می باشند:

در تهران تا مجموع ۱۵۰ متر مربع زیر بنای مفید

در سایر نقاط تا مجموع ۲۰۰ متر مربع زیر بنای مفید

شرح مفهوم تبصره ۱۱ :

شرط اعمال معافیت مالیاتی در خصوص مجتمع های مسکونی منطبق بر الگوی مصرف وزارت مسکن و شهرسازی :

• رعایت الگوی مصرف مسکن مورد نظر از سوی وزارت مسکن و شهرسازی
• تعداد واحدهای استیجاری بیش از تعداد مشخص شده نباشد.

 با رعایت این اصول فرد می تواند تاییدیه وزارت مسکن و شهرسازی را بدست آورد. پس برای دریافت مدارک کثبت در این خصوص اقدام کند و سپس به اداره امور مالیاتی مراجعه نماید تا مدارک مورد نظر را ارائه کند.

اداره مالیات با روش های مورد نظر خود (نظیر بازدید و … )می تواند نسبت به تشخیص صحت مدارک اقدام کند و پس از آن اعتبار مدارک را تایید نماید

نکته: مبلغ برگ تشخیص بدون در نظر گرفتن معافیت صادر می شود و سپس مبلغ معافیت از جمع مبلغ مالیات کسر می شود

 

قانون مالیات بر درآمد املاک سایر مالکان 

براساس قانون ، درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحدهای مسکونی به شرح زیر معاف است:

• در تهران تا مجموع ۱۵۰ متر زیر بنای مفید
• درسایر نقاط تا مجموع ۲۰۰ مترمربع

از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می باشد.

بنابراین مؤدی مالیاتی برای استفاده از معافیت مذکور باید پایان کار ملک مورد نظر را به اداره امور مالیاتی محل ملک ارائه نماید تا زیربنای مذکور محرز گردد .

سپس مودی تعهد نامه موضوع بخشنامه شماره ۳۵۴۸۱ مورخ ۱۹/۶/۸۱ را تکمیل کند.

لذا مودی تعهد می‌نماید که به جز مساحت مذکور در تعهدنامه در هیچ کجای کشور از معافیت تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم استفاده نکرده است.

پس از تکمیل تعهد نامه مذکور و احراز متراژ زیربنای مفید توسط کارشناس ارشد مالیاتی ، برگ تشخیص مالیات بردرآمد املاک صادر میشود .

لازم به ذکر است که مبلغ برگ تشخیص بدون درنظر گرفتن معافیت صادر شده و سپس مبلغ معافیت از جمع مبلغ مالیات کسر می گردد.

 

تبصره ۱۲ ماده ۵۳ قانون مالیات بر درآمد املاک

از ابتدای سال ۱۳۸۲ مأخذ محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره املاک، ارزش اجاری خواهد بود.

این امر توسط کمیسیون تقویم املاک موضوع ماده ۶۴ این قانون برای محدوده شهرها و روستاها بر اساس هر متر مربع خواهد شد.

 

شرح مفهوم تبصره ۱۲

در برخی موارد موجر به صدور قولنامه صوری اقدام می کند و در آن قیمت را غیر واقعی ثبت می کند.

لذا زین پس کمیسیون تقویم املاک که به شرح در ماده های آتی امور را پیگیری میکند، تعیین کننده مبلغ اجاره می باشد.